宅建業コラム

電子契約のメリット・デメリット-10月から電子書面交付の社会実験スタート

公開日: 2020年02月07日

賃貸取引において2017年10月から本格運用が開始された「IT 重説」に続き、不動産取引の電子化に向けた動きが始まりました。
今年10月から、賃貸取引における「電子書面交付」の社会実験がスタート。
３カ月間の実験結果を受け、本格運用について検討することになっています。
電子契約には、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

賃貸取引についての社会実験スタート

電子契約

今回、社会実験を行うのは、

個人を含む売買取引におけるITを活用した重要事項説明（IT重説）
賃貸取引における重要事項説明書等の電磁的方法による交付（電子書面交付）

の2つ。いずれも10月1日から開始し、1.は 1年間、2.は3カ月を予定しています。

1.については、法人間売買取引のIT重説の社会実験が継続中ですが、賃貸取引においてトラブルなく安全な取引が行われていることから、個人を含む売買取引についても検討を行うことになりました。

2.については、本格運用した賃貸取引におけるIT重説で大きなトラブルがない上、インターネットを使用したワンストップ取引に対するニーズが高いことを受けての実施となります。

不動産取引における電子化については、2013年12月に決定された「IT利活用の裾野拡大のための規制制度改革集中アクションプラン」に基づき、不動産取引における重要事項説明の際の対面以外の方法について、国土交通省の「ITを活用した重要事項説明等のあり方に係る検討会」で検討を開始。
賃貸取引におけるIT重説の本格運用後に、宅建業法35条、37条に規定する「重要事項説明書等」の電磁的交付についても検討が行われ、今回の社会実験の実施が決まりました（図表１）。

図表１　社会実験の実施フロー

メール送付かダウンロードで交付

社会実験への参加は、宅建業者としての要件を満たしIT環境が整備されていれば、基本的に制限されません。
また電子書面交付サービスを手掛ける事業者についても、改ざん防止措置がある電子署名サービスが提供できる等の要件が満たされていれば、登録事業者側が選べるようになっています。

７月に公表された社会実験についてのガイドラインでは、IT重説と同じ条件（IT環境の確認、宅地建物取引士証の提示、相手方の本人確認、IT重説中の録画・録音など）の上で、図表１の流れで行うことを示しています。

宅建業法では取引士ごとの記名押印が求められますが、社会実験では登録事業者の代表者が取得するIDを、代理者として利用する（要登録）ことも可能です。
また電子書面交付は、メールに添付するか、サーバーから借主側がダウンロード（図表２）するか、どちらでも可能になっています。

サーバーからダウンロードの交付による方法

電子化で「商機が生まれる」

電子書面交付は、電子契約の一部分です。では電子契約化が進むとどういったメリットがあるのでしょうか？

電子契約サービス「クラウドサイン」を展開する弁護士ドットコム株式会社の場合、不動産会社での導入の理由の大半は「業務効率化やコンプライアンス強化」で、賃貸契約の更新・退去契約で活用されています。

大手事業者の導入に加え、ここ半年ぐらいで地方からの引き合いも増えてきているとのこと。
遠方への転勤・進学のために家を探す人にとっては、何度も来店する時間・費用が抑えられるというメリットに加え、ワンストップ取引で利便性も向上。不動産業者にとっても商機につながるといいます。

また「IMAoS（イマオス）」を展開する SB C&S（旧ソフトバンクC&S）株式会社も、ワンストップ取引ができるようになれば、「今までよりも早く契約が確定し、キャンセル防止にもなる」としています。
この半年ぐらいで電子契約への関心度合いが高まっていて、「管理会社では導入段階に移り、仲介会社も本格的に情報収集をしている」状況だといいます。

一方、電子化のデメリットとしては、不動産会社・消費者相互のインターネット環境の整備やセキュリティ面が挙げられますが、最近では携帯電話番号によるSMS（ショートメッセージサービス）でのサービスが増えたことで、スマートフォンで簡単にやり取りができる上、複数要素での認証となるため、より強度なセキュリティ環境が整っているといえます。

本格運用に向けたスケジュールについては、「宅建業法の改正が伴うため、社会実験終了後すぐの運用とはいかないが、運用方法に問題がないかをしっかり検証した上で実施していく」（国土交通省土地・建設産業局不動産業課不動産業指導室の石原寛之課長補佐）とのこと。

また、電子書面交付はあくまでも「書面交付」の１つの手段。「社会実験をきっかけに、消費者側の選択肢の幅を広げるとともに、事業者側の商機にもつなげてほしい」としています。

このコラムは、全日本不動産協会が発行する月刊不動産2019年9月号に掲載された特集記事を一部改定したものです。