宅建業コラム

宅建士試験合格のコツ・権利関係～不動産登記法～

公開日: 2023年02月13日

本試験において、不動産登記法からは毎年１問出題されます。細かな点が問われることもあり、確実に1点をゲットすることは難しいですが、過去に出題が多かった論点は押さえておきたいところです。今回は、2～3年に1回くらいの頻度で出題されている区分建物（マンション等）の登記にスポットを当ててみたいと思います。

不動産登記法

1.区分建物の登記記録の構成

区分建物では、各専有部分ごとに区分して所有されるので、登記記録も各専有部分（規約共用部分とされている場合も含む）ごとに作成されます。しかし、表題部に記録されている情報が、その専有部分に関するもののみであるとすると、登記を見てもマンション全体の構造や共用部分に対する権利関係等を知ることができません。

そこで、区分建物の場合、表題部として①一棟の建物全体の表題部と②当該専有部分の表題部が設けられます。
区分建物の登記記録の構成

2.区分建物の所有権保存登記

所有権保存登記は、表題部所有者（マンションでは分譲業者が該当）でなければ申請できないのが原則です。しかし、区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者（マンションの購入者）も、所有権保存登記をすることが認められています（ただし、敷地権の登記名義人の承諾を得る必要はあります）。

3.表題登記の申請

区分建物の表示の登記の申請は、一棟の建物全体について一括して申請しなければなりません。専有部分を購入した者が、各自で表示の登記を申請したのでは、いつまでたっても登記がそろわないおそれがあります。そこで、マンションを建てて、最初の所有者になった者（分譲業者）が全部まとめて申請することにしたのです。

4.規約共用部分の登記

集会室などの規約共用部分は、区分所有者全員の共有に属します。したがって、本来なら、権利部に登記されるべき事項です。しかし、区分所有者全員の共有名義を記録するとなると、非常にごちゃごちゃした登記となりますし、専有部分の譲渡が行われたときに面倒です。

そこで、規約共用部分は、規約共用部分とされた専有部分の表題部に登記されることになっています。

5.敷地権の登記

マンションの敷地を利用する権利は、土地に対する権利ですから、その登記の申請は、土地の登記記録について行われるはずです。

しかし、区分所有権と敷地利用権の分離処分は禁止されているので、敷地利用権は区分所有権と一体化され運命をともにします。それなら、登記記録上も敷地利用権を建物の区分所有権に一体化してもよいことになります。そこで、敷地利用権に関する登記は、区分建物の登記記録の表題部に記録するように申請することができるとされています。このように区分建物登記の表題部（全体の表題部および各専有部分ごとの表題部）にその存在が表示された敷地に対する権利のことを敷地権といいます。

ただ、敷地権は土地に対する権利なので、土地の登記記録に何も記録しないというわけにはいきません。そこで、敷地権の表示の登記をするときは、登記官が職権で土地の登記記録について、所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならないとされています。
敷地権の登記

6.敷地権の登記の効力

敷地権の登記が建物登記簿の表題部に行われるのは、区分所有権と敷地権が分離されず一体になっているからです。それゆえ、敷地権の表示の登記をした後、区分建物についてなされた登記は、原則として土地の敷地権についてされた登記としての効力を有することとされています。

たとえば、専有部分の所有者Ａがその所有権をＢに譲渡し、専有部分の権利部にＡ→Ｂという所有権移転登記をすると、同時に敷地権もＡ→Ｂへと移転したという効力を持ちます。

これに対して、たとえば、Ａが専有部分の所有権のみをＢに移転する登記をすることは、区分所有権と敷地権を分離することになるので、認められないことになります。土地または建物のみを対象にして抵当権を設定する登記も同様です。将来、抵当権が実行されると、区分所有権と敷地権が分離してしまうからです。
ただし、このような区分所有権と敷地権の分離に結びつく登記でも、土地が敷地権の目的となる前に、登記原因が生じていた場合などは、例外的に認められています。分離処分が禁止される以前に原因があった以上、やむを得ないということです。