法改正でどう変わる?所有者不明土地問題の解消に向けた新ルールについて解説! | 全日本不動産協会 不動産保証協会 埼玉県本部

宅建業コラム

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法改正でどう変わる?所有者不明土地問題の解消に向けた新ルールについて解説!


所有者が不明な土地は、その所有者を探索する時間や費用の負担が必要であり、不動産の取引や利活用に問題が生じています。

令和3年4月、このような問題を解消するために法改正がおこなわれ、新ルールが定められました。

今回は、「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」についてまとめます。

所有者不明土地問題の解消に向けて法律が改正される

令和3年4月に「民泊等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が定められた目的は、所有者不明土地問題の解消です。

これまで所有者不明土地問題に関連した法律はありましたが、義務付けられているものではありませんでした。

また、財産管理制度が無かったことで、土地や建物の管理が非効率であることが問題視されるようになりました。

所有者不明土地問題を解消するためには、発生を防ぐこと土地や建物を円滑に利活用することが大事です。

この両面を実現するべく、所有者不明土地関連の民事基本法制の見直しがおこなわれました。

法改正で変化する内容

今回の所有者不明土地に関する法改正によって、変化する内容についてご紹介します。

相続登記や変更登記の申請が義務化される

法改正により変更となる内容の1つは、相続登記や住所変更などに伴う登記の申請が義務化されたことです。

これまでの不動産登記制度では、相続登記に関する申請は変更時も含め任意とされていました。そのため、持ち主の都合や事情により登記されない土地が存在し、所有者不明土地が発生する原因になっていました。

不動産登記制度の見直しにより、不動産を所有した相続人は、所有権取得を知った日から3年以内に、登記申請が必要となります。

また、登記簿上の所有者が住所等を変更した場合は、変更日から2年以内に変更登記の申請が必要です。

所有土地を国庫へ帰属することが可能になる

法改正により、相続人が所有する土地を手放して国庫に帰属することが可能となる制度が定められました。この相続土地国庫帰属制度の窓口は法務局となっており、法務大臣の承認が必要です。

所有者不明土地問題が生じる原因の1つは、土地所有に関する負担の増加です。

少子高齢化や人口が都心部へ集中していることから、土地の利用ニーズが低下しています。

新しい制度では、土地の所有権を持つ相続人であれば、国庫への帰属を申請できるため、相続による負担が軽減され、所有者不明土地の発生予防に期待できます。

しかし、国庫に帰属することは、国にとって様々なリスクが生じる恐れがあります。そのため申請にあたり条件が設けられており、手数料や負担金の納付も必要です。

また、申請後に書面調査や実地調査がおこなわれ、全てをクリアした土地でないと、国庫へ帰属できません。

所有者不明土地や建物の管理人を選任できる

法改正により、土地や建物の管理に特化した財産管理制度が創設されました。

この制度は、土地の利害関係者が地方裁判所に申し立てることで、所有者不明土地や建物の管理人を選任できます。

選任した管理人に、調査をしても所有者が不明な土地や補修工事やゴミの撤去が必要な建物の管理を依頼できる制度です。

また、不動産の共有者の所在が不明な場合も他の共有者が地方裁判所に申し立てできます。そこで持ち分を取得したり、他者に譲渡したりが可能となるのです。

所有者に関する情報が不明な土地の管理人が明確となるため、滞っていた公共事業や民間取引が進むきっかけとなり、土地利用の円滑化に期待できます。

法令の施行日について

ここまでご紹介した制度は、令和5年4月から段階的に施行されますが、細かい日程はそれぞれ異なります。

不動産登記制度に関する内容は、令和5年4月1日から段階的に施行される予定です。現段階では最終的に令和8年4月までに全てが施行されると、法務省は発表しています。

相続土地国庫帰属制度の施行日は、令和5年4月27日です。

土地や建物の管理に特化した財産管理制度を含む民法改正関連法は、令和5年4月1日に施行されます。

所有者不明土地の発生予防や円滑な利用が実現する

「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が施行されることにより、所有者不明土地の発生予防や土地の円滑な利用が実現します。

土地を相続することで、様々な負担を抱えてしまう可能性があり、所有者不明土地問題の原因になりえます。

今回の法改正によって、国庫に帰属できる制度や管理人を選出できる制度も設けられるため、これまでの負担を軽減することが可能となるでしょう。

さらに土地の相続人は、新規・変更に伴い登記申請が必須となるため、所有者不明土地問題の解消に期待できます。

※参考サイト

法務省:所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し(民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法)

法務省民事局:所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わります(外部PDFが開きます)

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