2022年4月以降「フラット35」が変わる！制度改正のポイントとは？

2022年4月、住宅金利支援機構は全期間固定金利型の「フラット35」の制度改正を実施しています。
これまで、全期間固定金利型のみとシンプルな制度であったフラット35ですが、新たな金利引き下げのメニューや制度を設立・導入することとなりました。

今回は、2022年4月以降に変化した「フラット35」制度改正の内容やポイントについて解説していきます。

【フラット35】2022年4月以降の制度改正ポイント

今回のフラット35制度改正の目的は、今後さらに中古住宅の流通に注力し、加速させるためです。
こちらでは、2022年4月から改正された内容を2点ご紹介します。

「フラット35」維持保全型の新設

2022年4月以降から、「フラット35 維持保全型」が新たに設立されました。
維持保全・維持管理に配慮した住宅、あるいは既存住宅の流通に寄与する住宅を取得した場合に、フラット35の借入金利を当初5年間0.25％(年)引き下げする制度です。

2022年4月以降に適合証明書交付を受ける物件や次の6つのうちいずれかに該当する住宅が対象となります。

• 長期優良住宅
• 予備認定マンション
• 管理計画認定マンション
• 安心R住宅
• インスペクション実施住宅
• 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅

また、維持保全型は「フラット35 S」や「フラット35 地域連携型」、「フラット35 地方移住支援型」と併用が可能です。

他の制度と組み合わせることで、さらに手厚い金利優遇制度を案内できます。
ただし、「フラット35 リノベ」とは併用不可となっています。

「フラット35」地域連携型（子育て支援）の金利引き下げ期間の拡大

さらに、2022年4月以降からは、従来の地域連携型が「子育て支援」と「地域活性化」の2種類に区分され、子育て支援の金利引き下げ期間が拡大されることとなりました。

住宅金融支援機構と連携している地方公共団体の子育て支援のための補助事業と併せて、フラット35の借入金利を当初10年間0.25％(年)引き下げます。

一方、地域活性化に関しては、これまで通り借入期間当初5年間0.25％(年)の引き下げが実施されます。

【フラット35】2022年10月以降の制度改正ポイント

フラット35の制度改正は、2022年10月以降から適用となる内容もあります。
こちらでは、2022年10月以降に変更となるフラット35の改正内容について3点ご紹介します。

「フラット35」S（ZEH）の開始

2022年10月から、「フラット35 S（ZEH）」が加わります。
建物が「ZEH」等の基準に適合する場合、フラット35の借入金利が当初5年間0.5％(年)、6年目から10年目まで0.25％(年)引き下げる制度です。

「フラット35」S等の基準見直し

また、「フラット35 S」等の基準の見直しが実施されます。
こちらは、2022年10月設計検査申請分から適用となります。

「フラット35 S」は、省エネルギー性や耐震性等を備えた住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

2022年10月からは、省エネルギー性の基準を強化し、金利Bプランのバリアフリー基準の見直しが実施されます。
さらに、中古住宅の金利Aプラン基準が新築住宅の金利Bプランの水準に見直されることとなります。

新金利引き下げ制度「ポイント制度」の導入

さらに、新たな金利引き下げ制度として「ポイント制度」が導入されます。
各金利引き下げのメニュー毎にポイントを定め、合計ポイントによって金利引き下げ幅や期間が決定する制度です。
合計ポイント数が4ポイント以上の場合、借入金利が当初10年間0.5％(年)引き下げとなります。

「フラット35」使える中古住宅・使えない中古住宅の条件とは？

今回のフラット35の制度改正により、2022年4月、10月以降から新たなカテゴリーや制度が導入され、基準の見直し等が行われます。
ここで改めて、フラット35が使える・使えない中古住宅の条件についてそれぞれみてみましょう。

「フラット35」が使える中古住宅の条件

原則として、フラット35を利用する場合は、住宅金融支援機構が定める建物の基準を満たす必要があります。
フラット35が使える主な中古住宅の条件としては、次の通りです。

• 現行の建築基準法を満たしている
• 床面積が、戸建ての場合は70㎡以上、マンションなどの共同住宅の場合は30㎡以上である
• 建築確認日が1981年6月1日以降の新耐震基準あるいは、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準等に適合している
• 耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たしている
• この他にも、土台や外壁等の劣化状況や管理・修繕状況等の基準に満たすことが条件として定められています。

「フラット35」が使えない中古住宅の条件

フラット35が使える中古住宅の条件が定められているため、以下の場合は適用されません。

• 建築基準法を満たしていない
• 建物の床面積が狭い
• 耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たしていない

物件検査を省略できる中古住宅の条件

お客様がフラット35を使って中古住宅を購入する場合、事業者は物件検査を行います。
しかし、条件に該当する中古住宅であれば、「フラット35中古住宅に関する確認書」を取扱金融期間に提出することで、物件検査を省略することが可能です。

対象となる中古住宅の条件としては次の通りです。

• 築年数20年以内の中古住宅で、新築時に長期優良住宅の認定を受けている
• 安心R住宅である中古住宅で、新築時にフラット35を利用している
• 築年数10年以内の中古住宅で、新築時にフラット35を利用している
• 団体登録住宅である中古住宅で、該当団体が予めフラット35の基準に適合することを確認している

他にも、フラット35を使える中古住宅が検索できる住宅金融支援機構の「中古マンションらくらくフラット35」があります。

エリアや条件を指定して検索することで、フラット35が適用となる対象のマンションが出てきます。
既に、技術基準に適合している中古住宅ということになりますので、適合証明の手続きも簡略化されます。

参考：『中古マンションらくらくフラット３５検索』住宅支援機構

新制度による金利優遇を把握し、ライフプランに合わせた提案を

新たな制度の開設や導入によって、これまで以上に中古住宅購入時の金利優遇が手厚いものとなります。ただし、全ての方にとってフラット35が適切な商品であるとは限りません。

改正される金利優遇を把握し、フラット35以外の住宅ローンの特性も踏まえたうえで、お客様のライフプランに合わせた提案を実施しましょう。