心理的瑕疵物件どこまで告知義務がある？新ガイドラインをわかりやすくご紹介

2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。

これまで取引対象の不動産で生じた「人の死」について、適切な調査や告知にかかわる明確な基準はありませんでした。

今回は、公表された新ガイドラインについて、大切なポイントを解説していきます。

心理的瑕疵とは？読みや意味は？

不動産取引の対象となる物件における、過去に生じた「人の死」は心理的瑕疵（「しんりてきかし」と読みます）に該当します。

心理的瑕疵とは、物件の物理的な瑕疵（欠陥や不具合）ではなく、借主・貸主に何らかの「心理的な」抵抗が生じる恐れがある要素を指します。

具体的には、以下のような事例があげられます。

• 自殺・他殺、事故死、孤独死
• 付近の墓地、嫌悪を感じる施設の立地
• 近所に居住する反社会的勢力（暴力団）の存在

このように心理的な側面において物件の評価に影響を及ぼす可能性がある瑕疵を心理的瑕疵といいます。

2021年10月に策定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」とは

従来まで取引対象の不動産で 生じた「人の死」について、宅建業者による適切な調査や告知にかかわる明確な基準はありませんでした。

そのため、不動産取引の円滑な流通や安心な取引を担保することが難しいという課題がありました。

このような経緯から、「人の死」が生じた※不動産の取引に際しての宅建業者による調査と告知のために、その判断基準となるガイドラインを作成しました。

※不動産取引：居住用の賃貸／売買物件。オフィス用不動産は対象外。

自然死や不慮の死についての告知義務は無い？

今回のガイドラインで、過去に「人の死」が生じた物件については以下の告知の基準が定められました。

「宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。」

この原則をふまえた上で、取引の相手方等へ告知義務が不要な場合は以下の通りとなります。

1）対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）
※ただし、特殊清掃等が行われた場合については告知が必要。

2）対象不動産の隣接住戸、あるいは日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した「1）以外の死」と、特殊清掃等が行われた「1）の死」

賃貸の場合

賃貸借取引については、1）と2）に加えて、以下の場合も告知が不要となりました。

3）対象不動産、あるいは日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した「1）以外の死」と、「特殊清掃等が行われた1）の死」について、事案発生から3年間が経過した後は告知の必要はない。

売買の場合

売買取引の対象となる不動産物件の場合は、参照すべき凡例や取引実務等が十分に蓄積されていないことから、事案発覚からの経過期間の目安はなく告知する必要があります。

告知しなければならないケースは？

告知しなければならないケースの判断基準は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告知することが原則となります。

具体的には、告知義務がある事案は以下の通りです。

• 1）他殺
• 2）自殺
• 3）事故死（日常生活における不慮の事故といえないもの）
• 4）その他原因が不明な死
• 5）自然死、不慮の事故でも特殊清掃が行われた場合

これらは取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるので、原則として告知が必要とされます。

ただし賃貸取引の場合、事案発生から3年間が経過した後は告知の必要がないことは上述の通りです。

宅地建物取引業者はどこまで調査するべきか

宅建業者は原則として、売主・貸主・管理業者以外に、自ら周辺住民に聞き込みを行うことや、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行う義務は無いとされています。

また、宅地業者が媒介を行う場合、売主・貸主・管理業者に対し告知書で過去に生じた事案についての記載を求めることで、媒介活動に伴う通常の調査義務を果たしたものとされます。

以上、従来は関係者間で解釈や対応が揺れていた「事故物件の告知」について、初めて国から一定の基準が示されました。

宅地業者は今後、本ガイドラインを参照し、適切な告知対応を行うことになるでしょう。「心理的瑕疵」の対象となる物件取引に関する未然のトラブル防止が期待されます。

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