宅建士試験合格のコツ・宅建業法 ～住宅瑕疵担保履行法～

本試験において住宅瑕疵担保履行法からは、毎年1問出題されます。出題される論点はある程度限られていますので、 過去問を押さえればかなりの確 率 で 得点できるようになります。内容的には宅建業法の営業保証金制度などと類似 性があり、宅建業法の正確な知識があれば、容易に住宅瑕疵担保履行法をマ スターできると思います。

住宅瑕疵担保履行法

1. 資力確保措置の必要性

自ら売主として売買契約を締結し、買主に新築住宅を引き渡す宅建業者は、その住宅に対する瑕疵担保責任を確実に履行 できるようにするために、一定の資力確保措置をとらなければなりません。ただし、買主が宅建業者である場合には、新築住宅 であっても資力確保措置の義務づけの対象にはなりません。

なお、この資力確保措置の対象となる瑕疵担保責任の範囲は、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)上の瑕疵 担保責任(新築住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止すべき部分について、引渡しの時から原則として10年 間負う責任)と同じです。

2. 資力確保措置の方法

(1)種類

資力確保措置の方法には、次の2種類があります。すべてを供託または保険で対応することも可能ですし、一部の住宅は供 託で一部は保険という組合せも可能です。

(2)保証金制度

1供託先→宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所 2供託方法→金銭のほか、一定の有価証券(有価証券の種類やその評価額などは、宅建業法の営業保証金と同じ) 3還付による不足額の供託→宅建業者は、通知書の送付を受けた日から2週間以内に不足額を供託し、供託後2週間 以内に届出をしなければならない。

(3)保険制度

保険機関と保険契約を締結するのは売主である宅建業者なので、保険料を支払うのも、保険金を保険機関に請求するのも 宅建業者であることに注意してください。

3. 資力確保措置の状況についての届出等

資力確保措置を行う必要のある宅建業者は、基準日(3月31日)から3週間以内に、免許権者に対して、資力確保措置の状 況(基準日前1年間に買主に引き渡した新築住宅の戸数等)についての届出を行う必要があります。
宅建業者は、資力確保措置を講じない場合、または、資力確保措置の状況についての届出をしない場合、基準日の翌日から 起算して、50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約の締結をしてはなりません。

4. 供託所の所在地等の説明

自ら新築住宅の売主となる宅建業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、売買契約を締結するまでに、供 託所の所在地や名称などを買主に書面を交付して説明しなければなりません。

なお、保険契約を締結した物件については、保険証券等の書面が買主に交付されることになっているので、上記の説明は 不要です。

論点の確認と知識定着のための問題

下記問題は○×問題です。

【Q1】

宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をす る場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託または住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務 を負う。(R1 問45)

【Q2】

自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、その住宅 を引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託または住宅販売瑕疵担保責任保険契約の 締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出なければなら ない。(H30 問45)

問題の解答と解説

【A1】×

資力確保措置を講ずる義務を負うのは、自ら売主として新築住宅を売却する宅建業者であり、媒介する宅建業者は当該義務を負いません。

【A2】×

資力確保措置状況の届出は、「引き渡した日から」ではなく、基準日(3月31日)から3週間以内に行わなければなりません。

植杉 伸介

宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を30年以上務める。著書に『マンガはじめて建物区分所有法 改訂版』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士 2021』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

このコラムは、全日本不動産協会が発行する月刊不動産2022年12月号に掲載された特集記事を一部改定したものです。