宅建士試験合格のコツ・権利関係 ～民法（賃貸借）～

1.賃貸借の存続期間

賃貸借の存続期間は50年を超えることができず､これより長い期間を定めても50年に短縮されます｡

2.賃貸人の地位の移転

下記いずれの場合でも､賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗するためには､当該不動産について所有権移転登記をすることが必要です｡

※借地借家法で認められた対抗要件でもよい

3.賃借物の修繕

賃借物の修繕義務は賃貸人が負うのが原則ですが､賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは､賃貸人は修繕義務を負いません｡また､次の場合には､賃借人が自ら修繕できます｡

4.賃借物の一部滅失等

賃借物の一部が滅失その他の理由により使用･収益できなくなった場合で､賃借人の責めに帰することができない事由によるときは､賃料は､請求しなくても当然に減額されます｡

賃借物の一部が滅失その他の理由により使用･収益できなくなり､残存する部分のみでは賃借をした目的を達することができないときは､それが賃借人の責めに帰すべき事由による場合であっても､契約の解除をすることができます｡

5.賃借人の原状回復義務

賃貸借が終了したときは､賃借人は､賃借物を受け取った後に生じた損傷については､原状回復義務を負いますが､通常損耗･経年変化については原状回復義務を負いません｡

6.賃借権の譲渡･転貸

(1)賃貸人の承諾の必要性
賃借人は､賃貸人の承諾がなければ､賃借権を譲渡･転貸できません｡無断で第三者に使用･収益させたときは､賃貸人は契約を解除できます｡ただし､無断で第三者に使用･収益させても､背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは､解除できません｡

(2)承諾を得た譲渡･転貸の効果

(3)転貸後に賃貸借契約の解除が行われた場合
①(AB間の)賃貸借契約が合意解除されても､そのことを転借人に対抗することはできません｡

②賃貸借契約が債務不履行により解除された場合は､そのことを転借人に対抗できます｡

7.敷金

論点の確認と知識定着のための問題

下記問題は○×問題です。

【Q1】

建物の賃貸借契約が期間満了により終了した｡賃借人は､賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合､通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う｡なお､原状回復義務について特段の合意はないものとする｡(R2問 4)

【Q2】

賃貸人Aと賃借人Bとの間で居住用建物の賃貸借契約が締結された｡BがAに無断でCに当該建物を転貸した場合であっても､Aに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは､Aは賃貸借契約を解除することはできない｡(R2･12月 問12)

問題の解答と解説

【A1】✘

賃借人は､賃貸借終了後に賃借物を原状に復する義務を負いますが､通常損耗や経年劣化については原状回復義務を負いません｡

【A2】◯

無断転貸して第三者に賃借物を使用収益させた場合､賃貸借契約を解除できるのが原則ですが､背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは､例外的に解除することができません｡

植杉 伸介
宅建士・行政書士・マンション管理士、管理業務主任者試験などの講師を35年以上務める。著書に『マンガはじめてマンション管理士・管理業務主任者』（住宅新報出版）、『ケータイ宅建士2023』（三省堂）などがあるほか、多くの問題集の作成に携わり、受験勉強のノウハウを提供している。

このコラムは、全日本不動産協会が発行する月刊不動産2024年5月号に掲載された特集記事を一部改定したものです。