民泊新法「住宅宿泊事業法」の制度内容と住宅宿泊管理業者の留意点

平成30年６月15日から、民泊新法ともいわれる「住宅宿泊事業法」が施行されました。「住宅」での宿泊サービスの提供は、住宅の取引に関わる宅地建物取引業者にも大いに影響があります。
そこで、ごく簡単に、住宅宿泊事業法について解説いたします。

新制度創設の背景

かつては、自宅の空いている部屋や空いている別荘等で旅行者を受け入れようとしても、旅行者に宣伝する手段がありませんでした。
しかし、ＩＴ技術の発展は、インターネット上で旅行者と宿泊サービスの提供者とをマッチングすることを可能にしました。そのため、世界中で、自宅や空き家に旅行者を宿泊させる「民泊」が活発に行われるようになりました。

他方で、わが国では、「施設を設けて宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」には旅館業法による許可が必要とされています。民泊の動きは、旅館業法に抵触するだけではなく、民泊先の住宅で旅行者が騒いだり、分別することなくゴミを出したりして周辺住民とトラブルが生ずる事例も現れました。
そこで、活発になされている民泊の経済的側面を生かしつつ、問題点に対処するという観点から、新たに、住宅宿泊事業法（以下「新法」という）が制定され、施行されることとなりました。

住宅宿泊事業法の概要

新法では、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が１年間で180泊を超えないものを「住宅宿泊事業」と定義し、この住宅宿泊事業は、都道府県知事（保健所設置市の場合にはその長。以下同じ）への届出を行うだけで営むことができるとしたところに特徴があります。
ここでの「住宅」は、台所、浴室、便所、洗面設備が設けられている必要があるため、これらの設備がない通常のテナントビル等で民泊を行うことはできません。

ホームステイ型の民泊、すなわち、当該住宅に家主が同居している場合には、安全面、衛生面の確保、近隣トラブルの防止措置等の住宅宿泊管理業務は当該家主が行います。

他方、当該住宅に家主が不在である民泊の場合には、住宅宿泊管理業務を家主が行うことはできません。
そこで、家主不在型の住宅宿泊事業の場合には、必ず、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければならないとされています。

委託を受けて、報酬を得て、住宅宿泊管理業務を行う事業を「住宅宿泊管理業」といい、住宅宿泊管理業を営むためには、国土交通大臣に登録しなければなりません。
登録要件等を見てみると、この住宅宿泊管理業者としては、宅地建物取引業者や賃貸住宅管理業者が参入することが期待されているといえます。宅地建物取引業者にとっては、新規ビジネスのチャンスであるといえるでしょう。

なお、新法の下では、新たに、住宅宿泊仲介業を営む住宅宿泊仲介業者という者も必要になります。
住宅宿泊仲介業者は、観光庁長官の登録を受け、住宅宿泊事業者と旅行者等宿泊者との間の宿泊にかかる契約の締結を代理し、または媒介します。
住宅宿泊仲介業者としては、インターネット上でマッチングサービスを提供している事業者が登録することが想定されています。
もっとも、実際に店舗で民泊の仲介を行うということであれば、店舗の事業者が住宅宿泊仲介業の登録を受けるという選択もあります。

住宅宿泊管理業者としての留意点

宅地建物取引業者や賃貸住宅管理業者が参入することが期待されている住宅宿泊管理業者は、
1.家主同居型であれば住宅宿泊事業者が行う住宅宿泊管理業務の代行と、2.住宅宿泊管理業の適正な遂行のための措置を講ずることが必要です。

1.については、安全面や衛生面の確保等や周辺住民からの苦情対応等の業務があります。
2.については、管理委託契約を住宅宿泊事業者と締結するにあたり、重要事項説明を行うことや契約にかかる書面の交付義務など、宅地建物取引業法に類似した義務が課せられています。

なお、受託した管理業務を他の下請け業者に丸投げすることは禁止されています。

住宅オーナーに対する助言

住宅オーナーから見れば、当該住宅を賃貸するか民泊とするかが選択できることになります。
民泊についての相談を受けた宅地建物取引業者や賃貸管理業者としては、住宅宿泊事業としての届出が必要である旨を助言する必要があります。
このような届出を行わずに民泊を行った者は、６カ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられますから、決して軽い罪ではありません。

また、賃借人が当該賃借物件で民泊を行うことができるかは、賃貸借契約において、転貸や民泊が認められているかによって決まります。したがって、住宅オーナーに対しては、民泊を認めるか否かを賃貸借契約に盛り込むことを助言することが有益ですし、民泊をしたいという賃借予定者に対しては、民泊の可否を説明することが必要です。　「住宅」に関わる新たなビジネスである「民泊」は、宅地建物取引業者がキープレイヤーの１人なのです。

涼風法律事務所　弁護士　熊谷則一（くまがいのりかず）
栄光学園高校、東京大学法学部卒。建設省（当時）勤務を経て、1994年４月に弁護士登録。「民泊サービスのあり方に関する検討会」構成員として住宅宿泊事業法の検討に参加。

このコラムは、全日本不動産協会が発行する月刊不動産2018年7月号に掲載された特集記事を一部改定したものです。